FAR คืออะไร?

FAR (Floor Area Ratio) หรือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน คือค่าสูงสุดของพื้นที่รวมทุกชั้นที่อาคารสามารถก่อสร้างได้บนที่ดินหนึ่งแปลง กำหนดโดยกฎกระทรวงผังเมืองรวมของแต่ละพื้นที่

สูตรคำนวณ FAR
FAR = พื้นที่อาคารรวมทุกชั้น (ตร.ม.) ÷ พื้นที่ดิน (ตร.ม.)

พื้นที่อาคารที่อนุญาต = FAR × พื้นที่ดิน

ตัวอย่างเชิงสมมติ: ถ้าพื้นที่หนึ่งกำหนด FAR = 2.0 และที่ดินมีขนาด 200 ตร.ม.
→ พื้นที่อาคารรวมสูงสุดตามสูตรจะเท่ากับ 200 × 2.0 = 400 ตร.ม.

BCR คืออะไร?

BCR (Building Coverage Ratio) หรือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารคลุมดินต่อพื้นที่ดิน คือสัดส่วนของพื้นที่หน้าตัดอาคาร (footprint) ที่สามารถคลุมดินที่ดินได้ ต่างจาก FAR ตรงที่ BCR ดูแค่ชั้นล่างสุด ไม่รวมชั้นบน

สูตรคำนวณ BCR
BCR (%) = พื้นที่อาคารชั้นล่างสุด (footprint) ÷ พื้นที่ดิน × 100

พื้นที่ footprint สูงสุด = BCR × พื้นที่ดิน

ตัวอย่าง: ที่ดิน 200 ตร.ม. BCR สูงสุด 50%
→ อาคารชั้นล่างคลุมดินได้ไม่เกิน 200 × 50% = 100 ตร.ม.

สรุปสั้น: FAR = ขีดจำกัดพื้นที่รวมทุกชั้น | BCR = ขีดจำกัดพื้นที่ footprint ชั้นล่าง ต้องไม่เกินทั้งสองค่าพร้อมกัน

FAR BCR กำหนดในกฎหมายไหน?

ค่า FAR และ BCR ถูกกำหนดใน กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวม ของแต่ละจังหวัดหรือเทศบาล ซึ่งออกตาม พ.ร.บ. การผังเมือง พ.ศ. 2562 (แทน พ.ร.บ. การผังเมือง พ.ศ. 2518 ที่ยกเลิกไปแล้ว) สำหรับกรุงเทพมหานคร ใช้ กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 (ฉบับที่มีผลบังคับใช้ล่าสุด)

นอกจากนี้ กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดมาตรฐานความสูงอาคารและระยะร่น (setback) ที่เกี่ยวข้องกับ FAR BCR ด้วย

ทำไมไม่ควรสรุปค่า FAR BCR เป็นตารางเดียวตามสีผังเมือง

จากข้อมูล GIS ทางการของกรุงเทพมหานครที่ตรวจสอบได้ ค่า FAR ไม่ได้ลดรูปเป็นตัวเลขชุดเดียวต่อสีผังเมืองอย่างปลอดภัย เพราะยังขึ้นกับรหัสย่อยและข้อกำหนดเฉพาะของแต่ละบริเวณ ไม่ใช่ดูจากสีเพียงอย่างเดียว

ส่วน BCR นั้น ในข้อมูลออนไลน์ทางการที่เข้าถึงได้โดยตรงในรอบนี้ ยังไม่พบ field สรุปที่ยืนยันได้ชัดเจนพอจะเขียนเป็นตารางสีต่อสีสำหรับบทความสาธารณะ จึงไม่ควรใช้ตารางสรุปแบบฟันธงถ้ายังไม่ได้ตรวจข้อมูลของแปลงจริง

หมายเหตุ: สีผังเมืองควรใช้เป็นจุดเริ่มต้นของการตรวจสอบเท่านั้น ก่อนออกแบบหรือประเมินสิทธิการพัฒนา ควรเปิดข้อมูลผังเมืองทางการของแปลงหรือบริเวณนั้น และตรวจซ้ำกับหน่วยงานท้องถิ่นทุกครั้ง

ตัวอย่างการคำนวณ FAR BCR

กรณีศึกษาสมมติ: ใช้เพื่ออธิบายสูตร

ข้อมูลสมมติ: ที่ดิน 200 ตร.ม. โดยสมมติว่าพื้นที่นั้นกำหนด FAR = 2.0 และ BCR = 50%

รายการการคำนวณผลลัพธ์
พื้นที่อาคารสูงสุด (FAR)200 × 2.0400 ตร.ม.
Footprint สูงสุด (BCR)200 × 50%100 ตร.ม.
ถ้าต้องการบ้านชั้นล่าง 80 ตร.ม.80 ÷ 200 × 100 = 40% ≤ 50%✅ ผ่าน BCR
บ้าน 2 ชั้น รวม 160 ตร.ม.160 ÷ 200 = 0.8 ≤ 2.0✅ ผ่าน FAR
พื้นที่ที่ยังสร้างได้เพิ่ม400 - 160 = 240 ตร.ม.ขยายได้อีก 240 ตร.ม.

ผลที่ตามมาถ้าสร้างเกิน FAR หรือ BCR

⚠️ ข้อควรระวัง: หากแบบหรือการก่อสร้างไม่สอดคล้องกับข้อกำหนดที่ใช้บังคับ หน่วยงานที่เกี่ยวข้องอาจไม่อนุญาต หรืออาจมีคำสั่งให้แก้ไขตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องได้ จึงไม่ควรใช้ตัวเลขจากตารางสรุปแบบย่อแทนการตรวจข้อมูลผังเมืองของแปลงจริง

ในทางปฏิบัติ สิ่งที่มักเกิดขึ้น:

คำถามที่พบบ่อย

FAR คืออะไร?

FAR (Floor Area Ratio) คืออัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นต่อพื้นที่ดิน ถ้าที่ดิน 200 ตร.ม. มี FAR 2.0 หมายถึงสร้างได้สูงสุด 400 ตร.ม. รวมทุกชั้น

BCR คืออะไร?

BCR (Building Coverage Ratio) คืออัตราส่วนพื้นที่ footprint ของอาคารต่อพื้นที่ดิน ถ้า BCR 50% หมายถึงตัวอาคารคลุมดินได้ไม่เกินครึ่งหนึ่งของที่ดิน

ถ้าสร้างเกิน FAR หรือ BCR จะเกิดอะไรขึ้น?

ถ้าแบบหรือการก่อสร้างไม่ตรงกับข้อกำหนดที่ใช้บังคับ หน่วยงานที่เกี่ยวข้องอาจไม่อนุญาต หรืออาจมีคำสั่งให้แก้ไขได้ ดังนั้นก่อนออกแบบจริงควรตรวจข้อมูลผังเมืองของแปลงและถามหน่วยงานท้องถิ่นให้ชัดก่อนเสมอ

แหล่งอ้างอิง

  1. พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522. ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 96 ตอนที่ 80 วันที่ 14 พฤษภาคม 2522.
  2. กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522. ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 117 ตอนที่ 98 ก.
  3. กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556. ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 130 ตอนที่ 25 ก วันที่ 22 มีนาคม 2556.
  4. พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562. ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 136 ตอนที่ 57 ก วันที่ 29 เมษายน 2562.
  5. สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร (2565). คู่มือการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร. กรุงเทพมหานคร.
  6. กรมโยธาธิการและผังเมือง (2566). คู่มือการขออนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอนอาคาร. กระทรวงมหาดไทย.
  7. กรมโยธาธิการและผังเมือง (2566). มาตรฐานการผังเมืองในประเทศไทย. กระทรวงมหาดไทย.
  8. วิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทย (วสท.) (2562). คู่มือการออกแบบและก่อสร้างอาคาร. วสท.
  9. สภาสถาปนิก (2566). มาตรฐานวิชาชีพสถาปัตยกรรม: การออกแบบอาคารตามกฎหมายผังเมือง. สภาสถาปนิก.
  10. Chapin, F.S. & Kaiser, E.J. (1979). Urban Land Use Planning (3rd ed.). University of Illinois Press.
  11. Cullen, G. (1961). The Concise Townscape. Architectural Press, London.
  12. สำนักงานสถาปนิกกรุงเทพ (2564). รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบ FAR BCR ต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพมหานคร.
  13. พิทักษ์ สันติวาสะ (2562). กฎหมายควบคุมอาคารสำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์. กรุงเทพฯ: วิทยาลัยการจัดการ มหาวิทยาลัยมหิดล.
  14. ISO 9836:2017 Performance Standards in Building — Definition and Calculation of Area and Space Indicators. International Organization for Standardization.
  15. กรมธนารักษ์ (2566). การประเมินราคาที่ดินและอาคาร. กระทรวงการคลัง.