อาคารแบบไหนต้องขอใบอนุญาตก่อสร้าง?

ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 21 ห้ามมิให้ผู้ใดก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น อาคารที่อยู่ในข่ายต้องขออนุญาต ได้แก่:

บ้านพักอาศัยขนาดเล็ก (ไม่เกิน 150 ตร.ม. สูงไม่เกิน 2 ชั้น) ในบางท้องถิ่นสามารถ "แจ้งก่อสร้าง" แทนการขออนุญาตได้ตามมาตรา 39 ทวิ แต่ต้องใช้วิศวกรออกแบบและรับรองงาน

⚠️ ข้อควรระวัง: แม้บ้านเล็กจะยังไม่ต้องขอใบอนุญาต แต่แนะนำให้ขอใบอนุญาตเสมอ เพราะมีผลต่อการขอสินเชื่อ การต่อเติมในอนาคต และการขายบ้าน

เอกสารที่ต้องเตรียม

ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 10 (พ.ศ. 2528) ว่าด้วยการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร เอกสารที่ต้องยื่นมีดังนี้:

เอกสารส่วนตัว/นิติบุคคล

เอกสารที่ดิน

แบบก่อสร้างและเอกสารวิศวกรรม

ขั้นตอนยื่นขออนุญาต (ทีละขั้น)

  1. ตรวจสอบผังเมืองและข้อกำหนดก่อน: ไปที่สำนักงานเขต/อบต. หรือตรวจสอบผังเมืองรวมออนไลน์ที่ กรมโยธาธิการและผังเมือง เพื่อดู FAR, BCR, ระยะร่น และข้อห้ามในพื้นที่ของคุณก่อนจ้างออกแบบ
  2. จ้างสถาปนิกและวิศวกรออกแบบ: ทั้งสองต้องมีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพที่ยังไม่หมดอายุ ตรวจสอบรายชื่อได้ที่สภาสถาปนิก (act.or.th) และสภาวิศวกร (coe.or.th)
  3. เตรียมเอกสารให้ครบ: รวบรวมเอกสารส่วนตัว เอกสารที่ดิน และแบบก่อสร้างให้ครบตามรายการข้างต้น
  4. ยื่นคำขอ: ยื่นที่สำนักงานเขต (ในกรุงเทพฯ) หรือเทศบาล/อบต. (ต่างจังหวัด) ที่อาคารตั้งอยู่
  5. รอการพิจารณา: ตามมาตรา 27 พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร กำหนดให้พิจารณาไม่เกิน 45 วัน
  6. รับใบอนุญาตและชำระค่าธรรมเนียม: เมื่อได้รับอนุมัติให้ชำระค่าธรรมเนียมแล้วรับใบอนุญาต (อ. 1)
  7. ติดป้ายใบอนุญาตที่หน้างาน: กฎหมายกำหนดให้ติดป้ายแสดงใบอนุญาตในที่เห็นชัดตลอดระยะก่อสร้าง

ค่าธรรมเนียมการขออนุญาต

ค่าธรรมเนียมอ้างอิงกฎกระทรวง ฉบับที่ 10 (พ.ศ. 2528) และกฎกระทรวงที่แก้ไขเพิ่มเติม:

ประเภทอาคารอัตราค่าธรรมเนียม
บ้านพักอาศัยทั่วไป0.50 บาท/ตร.ม. ขั้นต่ำ 50 บาท
อาคารพาณิชย์/สำนักงาน2.00 บาท/ตร.ม.
โรงงาน/คลังสินค้า1.00 บาท/ตร.ม.
อาคารสาธารณะ4.00 บาท/ตร.ม.

หมายเหตุ: ค่าธรรมเนียมเหล่านี้เป็นค่าธรรมเนียมทางราชการ ยังไม่รวมค่าบริการที่ปรึกษาหรือค่าจ้างเดินเรื่อง

ข้อผิดพลาดที่ทำให้ถูกปฏิเสธบ่อยที่สุด

เคล็ดลับ: ก่อนยื่นเอกสาร ขอนัดปรึกษาเจ้าหน้าที่ล่วงหน้า 1 ครั้ง เพื่อตรวจสอบความครบถ้วนของเอกสาร จะช่วยประหยัดเวลาได้มาก

คำถามที่พบบ่อย

อาคารแบบไหนต้องขอใบอนุญาตก่อสร้าง?

ตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 อาคารที่มีพื้นที่เกิน 150 ตร.ม. สูงเกิน 15 เมตร หรืออาคารสาธารณะทุกขนาดต้องขออนุญาต บ้านเล็กบางกรณีใช้การ "แจ้ง" แทนได้ตามมาตรา 39 ทวิ แต่ต้องมีวิศวกรรับรอง

ใบอนุญาตก่อสร้างใช้เวลานานแค่ไหน?

กฎหมายกำหนดให้เจ้าพนักงานพิจารณาและออกคำตอบภายใน 45 วัน ในทางปฏิบัติอาจใช้เวลา 30-90 วัน ขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของโครงการและปริมาณงานของสำนักงาน

ค่าธรรมเนียมขอใบอนุญาตก่อสร้างเท่าไหร่?

บ้านพักอาศัยทั่วไปอยู่ที่ 0.50 บาท/ตร.ม. บ้านขนาด 150 ตร.ม. จ่ายค่าธรรมเนียมราชการประมาณ 75 บาท แต่รวมค่าบริการอื่นๆ อาจอยู่ที่หลักร้อยถึงหลักพัน

แหล่งอ้างอิง

  1. พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และฉบับแก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 2-5). ราชกิจจานุเบกษา.
  2. กฎกระทรวง ฉบับที่ 10 (พ.ศ. 2528) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 (ค่าธรรมเนียม). ราชกิจจานุเบกษา.
  3. กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522. ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 117.
  4. กฎกระทรวง ฉบับที่ 65 (พ.ศ. 2558) ว่าด้วยอาคารเขียวประหยัดพลังงาน. ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 132.
  5. กรมโยธาธิการและผังเมือง (2566). คู่มือการขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ฉบับปรับปรุง. กระทรวงมหาดไทย.
  6. กรมโยธาธิการและผังเมือง (2565). มาตรฐานงานช่างก่อสร้าง มยผ. 1501-52.
  7. สภาสถาปนิก (2566). ประกาศสภาสถาปนิกว่าด้วยมาตรฐานการปฏิบัติวิชาชีพสถาปัตยกรรมหลัก.
  8. สภาวิศวกร (2566). ข้อบังคับสภาวิศวกรว่าด้วยหลักเกณฑ์การปฏิบัติวิชาชีพวิศวกรรมควบคุม.
  9. กรุงเทพมหานคร สำนักการโยธา (2566). คู่มือขออนุญาตก่อสร้างในกรุงเทพมหานคร.
  10. พระราชบัญญัติวิศวกร พ.ศ. 2542 และฉบับแก้ไขเพิ่มเติม. ราชกิจจานุเบกษา.
  11. พระราชบัญญัติสถาปนิก พ.ศ. 2543 และฉบับแก้ไขเพิ่มเติม. ราชกิจจานุเบกษา.
  12. กรมโยธาธิการและผังเมือง (2564). แนวทางการตรวจสอบอาคารเพื่อความปลอดภัย.
  13. วิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทย (วสท.) (2560). คู่มือก่อสร้างอาคารพักอาศัยอย่างปลอดภัย.
  14. สำนักงาน ก.พ.ร. (2563). พระราชบัญญัติการอำนวยความสะดวกในการพิจารณาอนุญาตของทางราชการ พ.ศ. 2558.
  15. กรมบัญชีกลาง (2569). ราคาวัสดุก่อสร้าง ไตรมาส 1/2569. กระทรวงการคลัง.