พื้นที่ก่อสร้าง vs พื้นที่ใช้สอย ต่างกันอย่างไร?
นี่คือความเข้าใจผิดที่แพงที่สุดในการซื้อบ้าน กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ซึ่งออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ใช้คำว่า "พื้นที่อาคาร" หมายถึงพื้นที่ของพื้นทุกชั้นรวมกันวัดจากด้านนอกของผนัง รวมระเบียงและส่วนที่มีหลังคาคลุม
| คำศัพท์ | นับอะไรบ้าง | ใช้ตอนไหน |
|---|---|---|
| พื้นที่ก่อสร้าง (GFA) | วัดจากเส้นนอกผนัง รวมผนัง บันได ระเบียง โรงรถ | คำนวณ FAR, คิดราคาสร้าง |
| พื้นที่ใช้สอย (NFA) | เฉพาะพื้นที่ภายในห้องที่ใช้ได้จริง หักผนัง บันได ช่องลิฟต์ | เปรียบเทียบบ้าน ตัดสินใจซื้อ |
| พื้นที่ขาย (Saleable Area) | แล้วแต่โครงการนิยาม บางแห่งรวมระเบียงเต็ม บางแห่งรวมครึ่งหนึ่ง | ใช้เปรียบเทียบราคาต่อ ตร.ม. |
โดยทั่วไปพื้นที่ใช้สอยจะน้อยกว่าพื้นที่ก่อสร้างประมาณ 15-25% ขึ้นอยู่กับหนาผนังและสัดส่วนพื้นที่ส่วนกลาง
วิธีคำนวณพื้นที่ห้องเอง
สำหรับห้องสี่เหลี่ยมธรรมดา: พื้นที่ = กว้าง × ยาว (เมตร)
ตัวอย่าง: ห้องนอน กว้าง 3.2 ม. × ยาว 4.5 ม. = 14.4 ตร.ม.
ห้องน้ำ กว้าง 1.6 ม. × ยาว 2.0 ม. = 3.2 ตร.ม.
สำหรับห้องรูปทรงซับซ้อน ให้แบ่งเป็นเป็นสี่เหลี่ยมย่อยหลายๆ ชิ้น คำนวณแต่ละชิ้น แล้วรวมกัน หรือสำหรับรูปทรงแปลก (สามเหลี่ยม, วงกลม) ใช้สูตรของรูปนั้น:
- สามเหลี่ยม: ½ × ฐาน × สูง
- วงกลม/โค้ง: π × รัศมี² (ใช้เครื่องคิดเลขช่วย)
- ทรงห้าเหลี่ยมหรือซับซ้อน: ใช้เครื่องมือคำนวณพื้นที่ออนไลน์
วิธีคำนวณพื้นที่ก่อสร้างทั้งหลัง
พื้นที่ก่อสร้าง (Gross Floor Area) คือผลรวมของพื้นที่แต่ละชั้น วัดจากเส้นนอกผนังรอบอาคาร:
- คำนวณพื้นที่รูปแปลน (Footprint) ของแต่ละชั้น วัดจากด้านนอกผนัง
- รวมพื้นที่ทุกชั้นเข้าด้วยกัน
- บวกพื้นที่ระเบียง หลังคาคลุม และโรงรถที่มีหลังคา
ตัวอย่าง: บ้านสองชั้น แต่ละชั้นมีแปลน 8 × 10 = 80 ตร.ม. มีระเบียง 2 × 4 = 8 ตร.ม.
พื้นที่ก่อสร้างรวม = 80 + 80 + 8 = 168 ตร.ม.
FAR — อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดิน คำนวณอย่างไร
อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR (Floor Area Ratio) เป็นตัวเลขควบคุมตามผังเมืองรวม กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) และกฎหมายผังเมืองของแต่ละท้องถิ่น
สูตร: FAR = พื้นที่ก่อสร้างรวม (GFA) ÷ พื้นที่ที่ดิน
ตัวอย่าง: ที่ดิน 200 ตร.ว. (800 ตร.ม.) ผังเมืองกำหนด FAR ≤ 2.0
ก่อสร้างได้สูงสุด = 800 × 2.0 = 1,600 ตร.ม. รวมทุกชั้น
ค่า FAR ต่างกันตามรหัสย่อยของผังเมือง: แม้ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ จะแบ่งสีพื้นที่กว้างๆ (เหลือง ส้ม น้ำตาล ฯลฯ) แต่ค่า FAR สูงสุดจริงขึ้นอยู่กับ รหัสย่อย (Subzone) ของที่ดินแต่ละแปลง ไม่สามารถสรุปเป็นตารางสีเดียวได้อย่างแม่นยำ เช่น ที่ดินสีส้มบางแปลง FAR อาจสูงถึง 4.0-5.0 ขณะที่บางแปลงจำกัดไว้ที่ 2.0
ตรวจสอบค่า FAR จริงของที่ดินได้ที่ ระบบ GIS ผังเมืองกรุงเทพฯ (cpudgiportal.bangkok.go.th) หรือสอบถามสำนักงานเขต/อบต. ในพื้นที่
BCR — อัตราส่วนพื้นที่คลุมดิน
นอกจาก FAR ยังมี BCR (Building Cover Ratio) หรืออัตราส่วนพื้นที่ผังอาคารต่อพื้นที่ดิน ซึ่งควบคุมพื้นที่รอยเท้าอาคาร (Footprint) ไม่ให้ปกคลุมดินมากเกินไป
สูตร: BCR = พื้นที่แปลน (Footprint) ชั้น 1 ÷ พื้นที่ที่ดิน
ค่า BCR สูงสุดขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของผังเมืองรวมในแต่ละพื้นที่ สำหรับกรุงเทพฯ ให้ตรวจสอบจากข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร (ผังเมืองรวม) หรือสอบถามสำนักงานเขตโดยตรง
ตัวอย่างคำนวณครบวงจร
สมมติต้องการสร้างบ้านสองชั้นบนที่ดิน 50 ตร.ว. (200 ตร.ม.) ในผังเมืองสีเหลือง FAR ≤ 1.5, BCR ≤ 50%:
| ค่าควบคุม | สูตร | ผลลัพธ์ |
|---|---|---|
| GFA สูงสุด (FAR = 1.5) | 200 × 1.5 | 300 ตร.ม. |
| Footprint สูงสุด (BCR = 50%) | 200 × 50% | 100 ตร.ม./ชั้น |
| ชั้นสูงสุดเชิงทฤษฎี | 300 ÷ 100 | 3 ชั้น |
สรุปสร้างได้สูงสุด 3 ชั้น แต่ละชั้นไม่เกิน 100 ตร.ม. รวมไม่เกิน 300 ตร.ม. ทั้งหมด
คำถามที่พบบ่อย
พื้นที่ใช้สอยกับพื้นที่ก่อสร้างต่างกันอย่างไร?
พื้นที่ก่อสร้าง (GFA) รวมผนัง ระเบียง และส่วนมีหลังคา วัดจากเส้นนอกอาคาร ส่วนพื้นที่ใช้สอย (NFA) คือเฉพาะพื้นที่ภายในห้องที่ใช้ได้จริง โดยทั่วไป NFA น้อยกว่า GFA ประมาณ 15-25%
วิธีคำนวณพื้นที่ห้องเองง่ายๆ?
วัดกว้างและยาวเป็นเมตร แล้วคูณกัน เช่น 3.5 × 4.0 = 14 ตร.ม. ถ้ารูปทรงซับซ้อนให้แบ่งเป็นสี่เหลี่ยมย่อยแล้วรวมกัน หรือใช้เครื่องคำนวณพื้นที่ฟรีของ nsquare
FAR คืออะไร คำนวณอย่างไร?
FAR = พื้นที่ก่อสร้างรวม ÷ พื้นที่ที่ดิน กฎกระทรวงและผังเมืองรวมกำหนดค่า FAR สูงสุดตามสีพื้นที่ ถ้าก่อสร้างเกินค่า FAR จะผ่านการขออนุญาตไม่ได้
แหล่งอ้างอิง
- พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522. ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 96 ตอนที่ 117 ฉบับพิเศษ.
- กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร. ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 117 ตอนที่ 37 ก.
- กรุงเทพมหานคร (2556). ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคาร (ผังเมืองรวม กทม.).
- กรมโยธาธิการและผังเมือง (2566). คู่มือการใช้บังคับผังเมืองรวม. กระทรวงมหาดไทย.
- กรมโยธาธิการและผังเมือง (2565). มาตรฐานงานช่าง มยผ. 1101.1-52: ข้อกำหนดงานก่ออิฐ.
- ISO 9836:2017 Performance standards in building — Definition and calculation of area and space indicators. International Organization for Standardization.
- สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย (2566). มาตรฐานการวัดพื้นที่อาคารชุดในประเทศไทย.
- วิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทย (วสท.) (2560). มาตรฐานการคำนวณพื้นที่อาคารเพื่อการก่อสร้าง.
- กรมที่ดิน (2566). คู่มือการวัดที่ดินและคำนวณเนื้อที่. กระทรวงมหาดไทย.
- สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (2564). แนวทางปฏิบัติด้านผังเมืองรวม.
- Ching, F.D.K. & Cassandra, A. (2014). Building Codes Illustrated (5th ed.). Wiley.
- Karlen, M. & Fleming, R. (2016). Space Planning Basics (4th ed.). Wiley.
- สถาบันวิจัยและพัฒนาการเคหะแห่งชาติ (2563). มาตรฐานพื้นที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมสำหรับประเทศไทย.
- กรมบัญชีกลาง (2569). อัตราราคาต่อหน่วย ปีงบประมาณ 2569 หมวดงานก่อสร้างอาคาร. กระทรวงการคลัง.
- สมาคมอุตสาหกรรมก่อสร้างไทย (2568). รายงานสภาวะอุตสาหกรรมก่อสร้าง ปี 2568.